Покупка и продажа недвижимости в Германии

По сравнению с США и Великобританией, немецкий рынок недвижимости недооценен. Предпочтение отдается аренде, что делает долгосрочные инвестиции привлекательными для покупателей, которые хотят жить за счет поступлений от арендной платы. Инвестиции, однако, долгосрочные, поскольку по немецкому закону любая собственность, проданная в течение 10 лет, облагается 15-процентным налогом от капитальной стоимости.
Собственность может показаться дешевой, особенно в Берлине, но прежде чем заняться инвестированием, нужно прежде рассмотреть дополнительные вовлеченные затраты.
Эта статья дает краткий обзор купле-продаже собственности, и основ налогообложения, для граждан, которые хотят приобрести недвижимость за рубежом в Германии.

Покупка собственности

Процесс покупки собственности в Германии начинается с поиска объявлений по продаже или покупке жилья. Их можно найти в большинстве газет, а также в Интернете и в специализированных публикациях. Предложения делаются частными лицами (von Privat), однако, большинство сделок проходит через агентов по недвижимости (Immobilienmakler). В Германии можно работать с любым агентством.

После выбора местоположения будущей покупки, выбирается агентство недвижимости(Immobilienmakler) или профессиональная ассоциация. Немецкая Ассоциация Недвижимого имущества (Immobilien Verband Deutschland, IVD) является ассоциацией агентов по недвижимости, чиновников собственности, и советников налога на недвижимость. IVD - расчетная палата для информации относительно покупки и продажи собственности в Германии. Как в большинстве стран, покупка собственности через третье лицо стоит денег. Комиссия является договорной и за исключением рентных контрактов, неотрегулированной. Покупатель или продавец выплачивают комиссию полностью, или по частям.

Обзоры и Инструкции

По закону, у зданий, которые старше 25 лет, должны быть новая кровля, новые окна и новая система отопления. Профессиональный обзор по стандарту рассматриваемой собственности, поможет избежать непредвиденных затрат. Официальный инспектор (amtlich vereidigter Sachverstä ndiger) от местной стройинспекции, (Bauamt) может быть нанят для этой задачи. Процесс оценки собственности может отличаться в зависимости от округа в пределах Германии. Для оценки собственности, дешевле вам обойдутся услуги архитектора. Общественный нотариус поможет проверить, есть ли какие-нибудь ограничения на продажу и использование собственности. Если обе стороны соглашаются на сроки контракта, нотариус это регистрирует в книге земельного кадастра в разделе недвижимости.

Финансирование

Недвижимость в Германии можно приобрести в кредит через ипотечный банк (Kreditbank) или другие банковские и финансовые учреждения. Чтобы воспользоваться услугами кредитования немецким банком или финансовым учреждением, необходимо показать историю получения доходов (до шести лет). Максимальный срок кредита - 30 лет при фиксированной процентной ставке.
Цены на недвижимость в Германии высокие. Как покупателю, вам придется потратить до 12 процентов от покупной цены: на гонорар агента - до 7 процентов, 1 процент для нотариуса, 0.5 процента для бюро записи актов гражданского состояния жилья и 3.5 процента для налога на продажу.
Отметьте: Для граждан, не проживающих в Германии, финансирование возможно, но ожидаемая ссуда будет меньше покупной цены собственности.

Подписание договора

При подписании контракта, документ читается вслух на немецком языке. При этом должны присутствовать все участники. Покупатель имеет право прервать слушания, чтобы разъяснить любую часть контракта, и иностранный покупатель также имеет право на переводчика. Все покупатели и продавцы должны присутствовать при подписании контракта. Также требуются документы, удостоверяющие личность. Собственность переходит к другому владельцу, как только нотариус представляет контракт земельному кадастру (Grundbuch). Если покупатель собственности - компания, она должна представить документацию от Торговой палаты, которая доказывает ее законность.

Договорное соглашение и правила

Договорные отношения, связанные с приобретением или продажей собственности, контролируются федеральным законом о налоге на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuergesetzes). Все соглашения относительно собственности должны быть заверены нотариально общественным нотариусом и в земельном кадастре. Общественный нотариус наблюдает за передачей платежа, чтобы никакая сторона не была подвержена никакому риску. Важно предусмотреть в контракте, кто точно ответственен за любые потенциальные проблемы (Belastungen), связанный с собственностью. Как только это сделано, покупателя попросят заплатить налог на продажу собственности (Grunderwerbssteuer).

Продажа собственности

Собственность может быть продана конфиденциально или через агентов по недвижимости. Если собственность будет продана меньше чем через 10 лет после покупки, полученная прибыль будет обложена налогом по норме 15 процентов. Если собственности больше 10 лет, любая прибыль является не облагаемой налогом для частных лиц, но облагаемой для фирм. Если владелец продает больше чем три части собственности в течение пяти лет, продавец должен также заплатить коммерческий налог.

Налогообложение Собственности (Grunderwerbsteuer)

Этот налог регулируется федеральным законом о налоге на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuergesetzes), и в настоящее время равен 3.5 процентам от покупной цены. В зависимости от округа, в которой была куплена собственность, налог на продажу собственности должен быть заплачен в налоговый орган в течение одного месяца после уведомления. Как только этот налог (включая НДС) заплачен, налоговый орган выдаст свидетельство (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Передача владения собственностью от продавца к покупателю невозможна без этого документа.

Налог от арендной платы

Если владелец сдает в аренду собственность, он платит налог от полученной арендной платы. Вдобавок к этому должен быть заплачен дополнительный налог от арендной платы. Этот дополнительный налог, основанный на налоге от арендной платы, известен как "Soli". Владельцы, которые не платят подоходный налог, но получают доход от аренды, должны представить ежегодную налоговую декларацию (Steuererklaerung fuer beschraenkt Steuerpflichtige). Однако, есть не облагаемая налогом прибыль приблизительно в 6 000€ для граждан ЕС.

Надеюсь, наша статья вам помогла разобраться с понятиями покупки и продажи недвижимости в Германии.

Источник: http://www.linkstroy.ru/

---

Анонсы последних публикаций: